Er afdragsfrie lån farlige?

Afdragsfrie lån kan, hvis du bruger dem forkert, skabe stor risiko i din privatøkonomi. Er du derimod ansvarlig og planlægger din økonomi rigtigt, kan afdragsfrihed spare dig mange penge.

Bliver afdragsfriheden afskaffet, skaber det problemer for mange familier. Det bliver også dyrere for dig at være boligejer, fordi det vil begrænse din mulighed for at afdrage på dyre banklån hurtigt.

Det er i dag næsten ti år siden, at de afdragsfrie lån blev indført og afdragsfriheden på de tidligst udstedte lån udløber i denne tid. I den anledning er der sat spørgsmålstegn ved de afdragsfri lån, og om de nu også er fornuftige for boligejerne og for Danmark.

Afdragsfrihed er ikke problemet

Men problemet er ikke afdragsfriheden i sig selv, den skal bare bruges rigtigt - nemlig til at øge opsparingen. Mange kombinerer fx et afdragsfrit lån med et et-årigt rentetilpasningslån.

Det giver problemer, hvis renten stiger og pengene fra den lavere ydelse er sat af til forbrug i stedet for til opsparing. I de værste tilfælde tager folk både et langt afdragsfrit realkredit lån og et langt banklån og bruger hele fortjenesten.

Udgør realkreditlånet en stor del af dine faste udgifter (sådan er det typisk), så kan en rentestigning jo medføre, at du må gå fra palads til Sundholm på rekordtid.
Styr renterisikoen

Du bør altså tage højde for rentefølsomheden, når du planlægger din økonomi. Du kan meget let komme renterisikoen til livs ved at tilpasse dit realkreditlån til den rentefølsomhed, du kan tåle i din privatøkonomi. Det gør du ved at vælge afdragsprofil, løbetid og rente, så du stadig kan klare ydelsen, selvom renten stiger.

Det stiller selvfølgelig krav til, at du kender din økonomi, og ikke mindst at din rådgiver eller sælgeren af lånet er i stand til at fremskrive din dagligøkonomi, likviditet og formueudvikling i lånets løbetid. Og det er måske mere her problemet gemmer sig end i selve afdragsfriheden.
Et eksempel

I figuren herunder ser du et eksempel på, hvor meget du som førstegangskøber kan spare i renteudgifter over lånets løbetid ved rigtig brug afdragsfrihed.

Figuren viser forskellen mellem to forskellige finansieringsmodeller:

1. Et 30-årigt afdragsfrit lån kombineret med et banklån, der afdrages over 4,5 år.

2. Et 30-årigt lån med afdrag kombineret med et banklån der afdrages over 20 år.

 
 Den blå kurve viser forskellen i nettoydelsen efter skat mellem de 2 finansieringsmodeller for en køber af en bolig til 1,0 mio. kr. Udgangspunktet er 80 % realkreditlån F1-lån (0,48 % rente) og 15 % banklån (8 % rente) og 5 % udbetaling. Den grønne kurve viser den akkumulerede fortjeneste og den røde viser forskellen i udviklingen i restgælden. Kilde: Finanshuset i Fredensborg A/S ©

Som det fremgår, giver den afdragsfrie model væsentligt lavere renteudgifter (jf. den grønne kurve), også selvom restgælden er højere i. Det skyldes at den dyre bankgæld afdrages først.

Resultatet er, at afdragsfriheden tjener omkring 55.000 kr. hjem til dig – og det endda, uden at du omlægger realkreditlånet, når banklånet er væk. Gjorde du det ville fortjenesten blive endnu større. 

Privatøkonomiske konsekvenser

Bliver muligheden for afdragsfrihed afskaffet eller forringet tvinges du til at afdrage mere på din realkreditgæld. Det forringer alt andet lige, din mulighed for at afdrage på en eventuel bankgæld, der er dyrere forrentet. Og det fører alt andet lige til tab for dig og større indtjening til banken.

En afskaffelse vil uden tvivl medføre, at flere boligejere kommer i problemer. Som det ser ud i dag, redder afdragsfriheden mange familier fra at skulle sælge deres bolig til en pris langt under det, de købte den for. Muligheden for afdragsfrihed redder også mange fra tvangsauktion. Afskaffelse af afdragsfrie lån vil desuden betyde at priserne på fast ejendom vil falde omkring 10 %.
 
Det vil være et selvmål af rang, og det vil bare skabe ekstra fortjeneste i bankerne. Vi har et velfungerende realkreditmarked, som vi skal bruge til fulde.

Se hvordan uvildig rådgivning kan give dig overblik over din økonomi.

Hold mig opdateret om lån, skat, pension, investering og privatøkonomi.